Bebauungsbehörde blockiert Vorschlag für eine Tankstelle in White River Township

Jul 05, 2023

Ein Luftbild vom November 2022 des Grundstücks 4978 Smith Valley Road, Greenwood. Das Board of Zoning Appeals des Johnson County lehnte am Dienstag einen Vorschlag ab, dort eine Tankstelle zu bauen.

Zur Verfügung gestellt von der Planungs- und Zonierungsabteilung des Johnson County

Ein Vorschlag für eine neue Tankstelle in White River Township stieß bei Anwohnern auf Gegenreaktionen und wurde schließlich von der Bebauungsbehörde des Landkreises abgelehnt.

Das in Indianapolis ansässige Unternehmen JSR Investment LLC hat am Dienstag beim Johnson County Board of Zoning Berufungen für eine Sonderausnahme für die Bebauung für den Bau einer Tankstelle im Rahmen einer geplanten Umgestaltung eines Grundstücks in 4978 Smith Valley Road, Greenwood, beantragt.

Das Grundstück war bis etwa 2020 eine Autowerkstatt und wurde dann als Flex Space genutzt. Es stehe schon seit einiger Zeit leer, sagte Michele Hansard, Planungsdirektorin von Johnson County.

Der Bauträger beantragte die Sonderausnahme, da das Grundstück in die Zone B-1 für Nachbarschaftsgeschäfte eingestuft ist, was gemäß der Bebauungsordnung des Landkreises für Unternehmen wie Büroräume oder kleine Einzelhandelsgeschäfte gilt.

Diese B-1-Zoneneinteilung erlaubt laut Gesetz keine Tankstellen. Den Unterlagen des Landkreises zufolge wollte JSR Investment das bestehende Gebäude umbauen und erweitern, um das Anwesen in einen Supermarkt mit einer Tankstelle mit sechs Zapfsäulen und Überdachungen umzuwandeln.

Die Planungsmitarbeiter von Johnson County empfahlen dem Vorstand in einem Bericht, diesen Sonderausnahmeantrag aus mehreren Gründen abzulehnen, unter anderem wegen der Auswirkungen, die er auf die Bewohner der Wohnsiedlung in der Nähe des Grundstücks haben würde. Die Boardmitglieder stimmten dafür, diese Empfehlung des Stabs aufrechtzuerhalten und gewährten die besondere Ausnahme in einer einstimmigen Abstimmung nicht.

In dem Mitarbeiterbericht hieß es, eine Tankstelle an diesem Standort, der sich im Korridor Smith Valley Road und Interstate 69 befindet, würde den umfassenden Plan der White River Township „erheblich beeinträchtigen“. „Tankstellen passen aufgrund ihrer Nutzungsintensität, des allgemeinen 24-Stunden-Betriebs, des ständigen und starken Verkehrs und der allgemeinen Unangemessenheit in der Nähe von Wohnnutzungen nicht in die Flächennutzungskennzeichnung „Nachbarschaftsgewerbe“, heißt es in dem Bericht.

Hansard wies während des Treffens auch darauf hin, dass eine Tankstelle „gefährlich und schädlich“ für umliegende Grundstücke sein könnte.

„Wie jeder weiß, besteht eine Tankstelle aus Gas als Hauptbestandteil“, sagte Hansard. „Gas kann Dämpfe haben, es kann Lecks verursachen, es kann schädliche Gerüche entstehen … es kann mehr Schadstoffe in der Luft verursachen als der durchschnittliche Einzelhandel.“

Pat Rooney, ein Anwalt, der JSR Investment vertritt, sagte, die Eigentümer hätten geplant, diesen Standort selbst als Familienunternehmen zu betreiben. Außerdem war geplant, den Laden und die Tankstelle täglich von 23:00 Uhr bis 5:00 Uhr zu schließen. Das Unternehmen betreibe zwei weitere Tankstellen in Shelbyville und Indianapolis, sagte er.

Er fügte hinzu, dass die Entwickler darauf achten würden, Ablenkungen für die umliegenden Nachbarn durch die Landschaftsgestaltung, Vorkehrungen zur Ablenkung durch Lärm und die begrenzten Betriebszeiten zu minimieren. Er sagte, das derzeitige Gebäude, das einige Vorstandsmitglieder während der Sitzung als „Schandfleck“ bezeichneten, werde so umgestaltet, dass es „ästhetisch ansprechend“ sei.

„Der Lageplan ist auf eine harmonische Beziehung zu angrenzenden Grundstücken ausgelegt“, sagte Rooney.

Dieses Anwesen an der Smith Valley Road grenzt an ein Wohnviertel. Zwei umliegende Hausbesitzer, deren Gärten an das Grundstück angrenzen, sprachen sich bei der Versammlung gegen den Tankstellenvorschlag aus.

Shelley Carnes und Randy Moonshower sagten, sie wollen keine Tankstelle in ihrem Hinterhof. Carnes sagte, auch wenn die Eigentümer nicht planen, die Station 24 Stunden lang zu betreiben, würde die späte Schließung dennoch die Zeit ihrer Familie in ihrem Hinterhofpool beeinträchtigen.

„Wenn sie darüber reden, um 11 Uhr zu schließen … wie lange werden wir bis dahin wach bleiben? Bis 12? Und warten, bis sie das Licht ausschalten, um unseren Hinterhof zu genießen?“ sagte Carnes. „… Dies ist eine ruhige Gegend von Center Grove, und wir brauchen keine weitere Tankstelle.“

Moonshower sagte, er glaube nicht, dass das Geschäft und die Tankstelle in Familienbesitz sein würden, da das Unternehmen sagte, es sei eine BP-Tankstelle.

„Das ist keine Tante-Emma-Tankstelle. Das ist ein reines Unternehmenskonglomerat direkt in meinem Hinterhof. Ich brauche es nicht. Center Grove braucht es nicht“, sagte Moonshower.

Auch die umliegenden Hausbesitzer hätten Bedenken, wie sich eine Tankstelle auf den Wert ihrer Immobilie auswirken würde, sagten sie. David Berzins, dessen Garten auch an das fragliche Grundstück grenzt, sagte, eine Tankstelle führe Menschen an und er sei besorgt über Störungen, die die Menschen auf seinem Grundstück und anderen in der Nähe verursachen könnten.

Er befürchtete, dass Kunden an der Tankstelle Müll oder Lebensmittel in seinen Garten werfen oder auf seinen Zaun urinieren würden.

Die Vorstandsmitglieder waren sich auch einig, dass eine Tankstelle nicht die beste Nutzung für diese Gewerbeimmobilie sei, sagten sie am Dienstag. Sie sagten, es gäbe bereits mehrere Tankstellen an und in der Nähe der Smith Valley Road.

Mitglied Steve Powell ermutigte JSR Investment, mit einer anderen Entwicklungsidee zurückzukehren, weil er der Meinung ist, dass die Immobilie Potenzial hat, nur nicht für eine Tankstelle, sagte er.

„Ich würde gerne einen durchdachten Plan sehen, der eine Win-Win-Situation darstellt … Wachstum wird dort auf jeden Fall stattfinden“, sagte Powell. „Mir hat die Art und Weise, wie das Eigentum in der Vergangenheit genutzt wurde, nicht gefallen. Es war ein Schandfleck. Ich sehe – basierend auf dem, was ich hier sehe – keine Verbesserung durch eine Tankstelle.“